Obrót nieruchomościami rolnymi między podmiotami na rynku prywatnym w naszym kraju regulują odpowiednie przepisy, między innymi Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 j.t.). Obecnie trwają prace nad projektem nowych postulatów, mających na celu zwiększenie swobody sprzedaży gruntów. Poznaj aktualnie obowiązujące zasady dotyczące obrotu ziemią rolną i sprawdź, które z nich mogą w przyszłości ulec zmianie.
Nieruchomości rolne wyłączone z Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
Zgodnie ze wspomnianą wyżej ustawą nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości niewykorzystywane lub które nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając z tego produkcji rybnej, sadowniczej i ogrodniczej.
Przepisów ww. ustawy nie stosuje się wobec:
- nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi;
- nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha;
- nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Skarbu Państwa, których dotyczy Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa;
- gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. pozostawały zajęte o pod budynki mieszkalne i budynki, budowle oraz urządzenia niewykorzystywane do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie, a także zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego, o ile grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu Ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
- nieruchomości rolnych, które w dniu 30 kwietnia 2016 r., w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są w całości na cele inne niż rolne.
Kiedy zasady uregulowane przez Ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego znajdują zastosowanie?
Przepisy Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dotyczące nabycia nieruchomości rolnej, stosuje się do nabycia:
- gospodarstwa rolnego;
- udziału albo części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej;
- użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej bądź udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej.
Warto również wiedzieć, że podstawami prawnymi obrotu ziemią rolniczą w Polsce są:
- Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 1405);
- Rozporządzenie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia 17 stycznia 2012 r. w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą (Dz. U. z 2012 r. poz. 109);
- Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 585 ze zm.);
- Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 j.t.);
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).
Kto może być nabywcą ziemi rolniczej?
Zgodnie z Ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej ma prawo zostać wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Rolnikiem indywidualnym jest osoba pozostająca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem bądź dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha. Rolnik indywidualny to także osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz przynajmniej od przynajmniej 5 lat zamieszkała w gminie, na której obszarze mieści się jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście rzeczone gospodarstwo.
Akceptowalne kwalifikacje rolnicze a obrót ziemią rolną
Według zapisów Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego uznaje się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeśli uzyskała:
- zasadnicze zawodowe wykształcenie rolnicze, wykształcenie zasadnicze branżowe, wykształcenie średnie, średnie branżowe lub wyższe albo
- tytuł kwalifikacyjny bądź tytuł zawodowy albo tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie lub
- wykształcenie wyższe inne niż rolnicze, lecz posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem bądź wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
- wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.
Za staż pracy uznaje się okres, gdy osoba fizyczna podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania bądź dzierżawy. Do stażu pracy w rolnictwie wlicza się również okres, gdy dana osoba była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę i wykonywała obowiązki związane z prowadzeniem działalności rolniczej albo okres kiedy wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej lub odbyła staż obejmujący wykonywanie zadań związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.
Kto jeszcze może nabyć ziemię rolniczą w Polsce?
Warto pamiętać, że nabycie nieruchomości rolnych przez osoby niespełniające wymogów rolnika indywidualnego albo przez podmioty niewymienione w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (m.in. przez małżonka, dzieci i innych członków rodziny zbywcy) wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. Postępowanie administracyjne mające na celu uzyskanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej toczy się na wniosek zbywcy nieruchomości (jej właściciela) lub na wniosek nabywcy – osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne.
Co ciekawe, trwają prace nad projektem ustawy, który zmieni obowiązujące przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. Izba rolnicza zgłosiła już postulat wyłączenia spod ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi siedlisk do 2 ha, a także słabych gleb o takiej samej powierzchni. Planowane zmiany mają na celu zwiększenie swobody sprzedaży ziemi.
